Авансовый платёж в операциях с недвижимостью: особенности, сложности, риски и способы их минимизации

Вопрос от редакции: Добрый день! Недавно один из наших читателей позвонил и рассказал, что он внёс аванс за понравившуюся ему квартиру, а потом выяснилось, что эти деньги получил совсем не хозяин, а какой-то непонятный посредник. Сделка расстроилась, и тот не хочет отдавать деньги обратно. Можно ли их получить? И вообще: как не попасть в такую ситуацию? 

Мы вынуждены признать, что Ваш читатель попал в тяжёлую ситуацию. К сожалению, он не одинок. К нам частенько приходят расстроенные «самоделкины», которые понимают, что они что-то неправильно сделали, только тогда, когда нам очень сложно оказать им реальную помощь. Так как Ваш читатель при подписании авансового договора не выполнил ряд важных для него условий, история, скорее всего, может получить своё продолжение только в компетентных правоохранительных органах. А это всегда издержки: убитое время, испорченное настроение, силы, нервы… 

А ведь всех этих проблем можно было легко избежать, если бы рядом с пострадавшим в нужный момент был профессионал, который предостерёг бы своего клиента от поспешных слов и действий. Ну что же, мы обязаны сделать всё от нас зависящее, чтобы такие грустные истории впредь не повторялись. 

Интересная тенденция: в последнее время клиенты стали задавать вопросы об авансах и задатках значительно чаще. С чем это связано? В первую очередь, мне кажется, это связано с тем, что участились сведения о таких вот случаях. Во-вторых, мошенники активизировались. В-третьих, появилось много информации в различных СМИ о том, как нужно организовывать безопасные финансовые взаимоотношения сторон сделки. Информации этой, конечно, много. Но она зачастую носит оттенок теоретических обоснований. К нам, практикующим риэлторам, обычно обращаются с конкретными вопросами, за конкретными рекомендациями. Вот несколько наиболее распространённых вопросов, которые мы стали всё чаще получать от наших клиентов по радио во время передач в прямом эфире, через интернет или по телефону: в чём разница между задатком и авансом? на что необходимо обратить внимание покупателю или продавцу жилья при внесении/получении денежных средств? а для чего вообще всё это нужно? 

Аванс и задаток – разные платежи. В Гражданском кодексе РФ чётко дано определение «Задатка». В статье 380, в частности, указано, что «…Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения…» В следующей, 381-й статье ГК, есть такие положения: «…При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка…». 

При авансовых платежах, в отличие от задатка, двойная сумма возврата полученных продавцом от покупателя денег не предусмотрена. Практика обычая делового оборота на сегодняшнем рынке столичной недвижимости сложилась таким образом, что наибольшее распространение получила система авансовых платежей. 

Продажа/покупка недвижимости – очень сложный многоуровневый процесс, внутри которого есть несколько стадий. Один из важнейших этапов подготовки к предстоящей сделке, – это передача авансовой суммы от покупателя к продавцу. Для чего это необходимо обеим сторонам? Казалось бы, можно и без этого обойтись. Нет, не получается без аванса. Роль и значение аванса при работе с недвижимостью невозможно переоценить. Это необходимо всем сторонам сделки. Денежные средства, которые вносит покупатель продавцу (или его полномочному представителю) при подписании Договора об авансе, являются подтверждением серьёзности его намерений приобрести жильё. Также эта сумма является вещественным подтверждением платёжеспособности покупателя, принявшего решение приобрести определённую квартиру по конкретному адресу за установленную сторонами сумму в чётко оговорённые сроки на согласованных ранее условиях. 

С другой стороны, эти денежные средства дисциплинируют сторону продавца недвижимости. В договоре об авансе будет указано, что данная квартира будет продаваться только покупателю, либо лицу по его указанию. Опять же, всё должно происходить по согласованному плану: за сумму, в сроки и на условиях, которые определены этим авансовым соглашением.

На что здесь нужно обратить внимание покупателю жилья? 

1. Существуют реальные высокие риски, когда со стороны продавца выступает т. наз. «частный маклер». Ни при каких условиях мы не рекомендуем выдавать какие бы то ни было финансовые средства посторонним лицам, которые никакого отношения к продаваемой квартире не имеют. Чаще всего такого рода посредники исчезают в неизвестном направлении вместе с деньгами в день их получения. 

2. Покупателя должно насторожить требование представителей собственника жилья о внесении крупной суммы денег. 

3. При подписании авансового договора необходимо внести в подписываемый текст множество важных условий. Если что-то будет упущено при подписании авансового договора, потом получить обратно внесённые деньги будет проблематично. 

Что необходимо продавцу иметь в виду во время получения аванса? 

1. Мы не рекомендуем производить взаиморасчёты с покупателем или с его представителем в неприспособленных для этого местах: на квартире, во дворах и подворотнях, в транспорте, и т.д. Во-первых, факт получения/неполучения денег в такиом случае легко оспорим, во-вторых, нельзя передавать деньги в присутствии посторонних лиц. Риск не донести эти деньги домой очень велик. 

2. Вас должно насторожить требование представителя покупателя выдать ему подлинники правоустанавливающих документов в обеспечение выполнения Вами обязательств по авансовому договору. Помните: это совершенно незнакомые Вам люди, и их настоящие намерения никому неизвестны. 

3. В тексте Авансового договора крайне важно отразить всё, что для Вас важно в предстоящей сделке. Нельзя ничего упустить, а то потом придётся «локти кусать». 

В операциях с недвижимостью не бывает мелочей. Всё важно. Всё нужно выполнить в точности. Здесь сложно в одиночку пройти весь путь от начала до конца. Я искренне полагаю, что помощь специалиста – не роскошь и не каприз, а жёсткая необходимость, продиктованная особенностями современного рынка столичной недвижимости. Простой пример: если заболел зуб, мы не рвём его сами себе плоскогубцами, а идём к стоматологу, чтобы всё было сделано профессионально. Так же и тут: «пироги печь должен пирожник, а сапоги тачать – сапожник». А авансовый договор, как один из важных этапов подготовки и проведения сделки с недвижимостью, должны готовить специалисты солидных агентств недвижимости, у которых безупречная репутация высококвалифицированных профессионалов.