Источник: Метрпрайс

Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя – один из видов договоров. Составляется с целью передачи жилой недвижимости в собственность от дарителя другому лицу. При этом соблюдаются предусмотренные законодательством условия неимущественного характера.

ОСОБЕННОСТИ ДАРСТВЕННОЙ

Порядок составления и содержание документа регламентируются положениями Гражданского кодекса РФ. Статьей 572 установлено, что получатель не облагается какими-либо обязательствами перед бывшим владельцем. Тем не менее возможны определенные условия, например, проживание в квартире бывшего хозяина до конца жизни. При заключении такого соглашения новый владелец не имеет права выгнать дарителя с жилплощади.

Составление дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя непосредственно под таким названием невозможно. В п.1 ст. 572 ГК РФ указано, что при дарении получатель подарка не обременяется ответными обязанностями, будь то оплата, передача материальных ценностей или оказание определенных услуг. Вместо этого составляется договор пожизненной ренты, положения которого соответствуют тому, что считается договором дарения недвижимости с сохранением права на проживание дарителя.

Поскольку право проживания не требует выполнения указанных действий, этот пункт не противоречит содержанию дарственной. Кроме того, получатель на момент подписания документа не имел права распоряжаться жильем, соответственно, с юридической точки зрения разрешение на проживание даритель выдает сам себе.

Рассмотрим подробнее особенности документа:

- пожизненное проживание может обеспечиваться только дарителю;

- бывший владелец теряет право распоряжаться недвижимостью, но он может пользоваться ей по прямому назначению;

- получатель подарка не может выписать предыдущего владельца против его воли. Если же в будущем недвижимость будет продана, покупатели также не смогут лишить дарителя права проживать в квартире, поэтому такие помещения покупают редко.

Владелец недвижимости может в любой момент одарить ей любого человека. В некоторой степени договор схож с соглашением о пожизненном содержании с иждивением, но в первом случае услуга оказывается бесплатно.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Для дарителя договор дарения с закрепленным правом на пожизненное проживание – возможность остаться в квартире и пользоваться ей по прямому назначению. Это позволяет людям с низким доходом избежать выселения на улицу, поскольку обязанность по оплате коммунальных счетов возлагается на нового владельца.

Согласно ст. 558 ГК РФ, даритель также имеет право на сохранение его регистрации по адресу отданной им недвижимости и предоставление права проживания родственникам на аналогичных условиях. Если получатель подарка пытается ограничить дарителя в его правах, договор можно оспорить в суде и расторгнуть.

Преимущества для подарившего:

- сохраняется право проживания до конца жизни на бесплатной основе;
- сохраняется прописка;
- возможность внести незначительные условия, не оказывающие существенного влияния.

В то же время существуют определенные недостатки. Лицо, подарившее недвижимость, не может претендовать на долю от суммы продажи или стоимости аренды. Однако из личных побуждений владелец может поделиться прибылью, в том числе на основе устного соглашения, которое не может считаться законным.

Одаряемое лицо получает такие выгоды:

- возможность распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. Однако продажа или сдача в аренду усложняется, поскольку потенциальный покупатель может не согласиться проживать с чужим человеком;
- другие родственники не могут претендовать на подаренное имущество при разделении наследства. Оно не может считаться совместно нажитым в течение брака;
- в соглашении отсутствует обязанность пожизненного ухода и обеспечения дарителя: для ее закрепления оформляют другой договор.

Хотя по своей сути договор дарения не может налагать на получателя обязательства, он все же обязан соблюдать законные права бывшего владельца. Ввиду особенностей такого договора его чаще всего заключают между собой родственники, но имеют место случаи, когда недвижимость дарится на подобных условиях посторонним лицам.

Внимание! Если бывший владелец повредил квартиру или жилье соседей (пожар, затопление и пр.), претензии, связанные с возмещением ущерба, предъявляются ему.

Согласно ст. 573 ГК РФ, одаряемый может отказаться от подарка, при этом он не обязан комментировать поступок и объяснять мотивы. При желании получателем подаренной недвижимости может выступить и юридическое лицо. В таком случае изменяются особенности оформления и формат соглашения.

ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ

Готовый образец соглашения можно получить у юриста или скачать в интернете, но при оформлении даритель должен знать, что именно должно содержаться в документе:

- описание предмета договора: наименование недвижимости, ставшей предметом соглашения, подробная информация о ней (включая площадь и адрес);
- обязательства сторон и условия, на которых жилье передается новому владельцу;
- ответственность со ссылкой на соответствующие статьи ГК РФ;
- порядок разрешения споров позволяет законным путем решить возникшие споры при нарушении обязательств одной из сторон;
- реквизиты сторон: адреса, паспортные данные и пр.

После этого соглашение считается готовым к оформлению. Четкое соблюдение требований к содержанию позволит избежать оспаривания договора в будущем.

Для оформления и последующей регистрации необходимы такие документы:

- гражданские паспорта для физических лиц – сторон соглашения либо учредительные документы юридического лица;
- выписки из ЕГРН и домовой книги. Позволяют убедиться, что все владельцы и лица, проживающие в квартире, вовлечены в процесс;
- экспертное заключение, в котором указана текущая рыночная стоимость объекта;
технический план квартиры либо строения.

Если соглашение оформляется доверенным лицом, потребуется заверенная доверенность, позволяющая одному лицу действовать и совершать юридически значимые действия от имени другого. В случае принадлежности недвижимости супружеской паре (совместно нажитое имущество) необходимо согласие супруга на передачу подарка.

Иногда опекуны пытаются передарить имущество подопечного несовершеннолетнего, однако предусмотрено ограничение, не позволяющее лишить ребенка права на собственность без согласования. В такой ситуации опекун должен обратиться в органы опеки с соответствующим заявлением. Только в случае положительного решения можно подарить такое жилье.

Заключенный договор считается законным, если при подписании и составлении присутствовали обе стороны либо их представители по доверенности. В противном случае соглашение считается недействительным и может быть обжаловано в суде.

Важно! При заключении договора в пользу родственника нет необходимости уплачивать подоходный налог, но если выяснится, что по факту помещение было продано, даритель понесет ответственность за уклонение от уплаты налогов по ст. 199 УК РФ.

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ

Заключение сделки, согласно которой квартира передается новому владельцу с правом пожизненного проживания дарителя, происходит на общих основаниях. Важно, чтобы документ был составлен согласно действующему законодательству, а в его положениях присутствовал соответствующий пункт.

Оформление проводится в следующем порядке:

- подготавливается пакет документов, необходимых для оформления дарственной;
- составляется текст соглашения с учетом всех обязательных пунктов;
- стороны подписывают договор и регистрируют его в местном отделении Росреестра Москвы или другого города в пределах России;
- одаряемое лицо получает свидетельство о переходе прав на недвижимость.

После этого сделку можно считать завершенной. Наличие в документе пункта о пожизненном проживании бывшего владельца на территории подаренной недвижимости не может считаться поводом, чтобы признать документ ничтожным.

ОТЛИЧИЯ ОТ ДРУГИХ СДЕЛОК

Дарственная – двусторонний договор, по которому можно передать любое имущество другому лицу, однако в данном случае существуют определенные отличия:

- регистрация в Росреестре обязательна;
- отмена договора возможна только при нарушении обязательств сторонами, доказанном в суде;
- уплата подоходного налога обязательна, если получатель подарка – постороннее лицо;
- после регистрации передачи права собственности на недвижимость стороны получают выписку из ЕГРН.

С помощью такого способа передачи недвижимого имущества люди нередко пытаются уклониться от уплаты налогов, с чем связан жесткий контроль со стороны государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Каждый человек имеет полное право распоряжаться своим имуществом, однако это должно происходить в строгом соответствии с законом. Поэтому, даже если владелец квартиры, желающий передать ее другому лицу, полностью уверен в добросовестности получателя, не следует откладывать оформление. В противном случае возникает риск столкнуться с обвинениями в уклонении от уплаты налогов или остаться без жилья.