Источник: Realto.ru

Тема налогов всегда волнует граждан, которые покупают или продают недвижимость. Как и сколько нужно заплатить государству? Как правильно оформить налоговый вычет? В каких случаях налог можно не платить? На эти и другие вопросы отвечает налоговый консультант налоговой консультации НОБЛ АУДИТ (www.nalogovmalo.ru.) Светлана Оганджанянц:

- Хочется начать интервью с необычного случая. Мне недавно рассказали интересную историю. Человек зашел на сайт ФНС и посмотрел там, сколько он должен заплатить налога. Но его удивила даже не сумма, а 200 рублей госпошлины за обращение в суд. К мировому судье. Почему о суде его не уведомили? И ничего не сообщает налоговая сейчас о том, кто подал в суд и за что? ( у него в собственности была земля и квартира). Разве можно без присутствия ответчика решать вопрос, да еще в суде?

- Нередко налоговая инспекция взыскивает с физических лиц налоги через суд в упрощенной форме. Через выдачу судебного приказа. Порядок такой - налоговая собирает доказательства неуплаты налога, несет в суд и просит выдать такой приказ. Суд выдает, без вызова сторон. После этого, судебный приказ отправляется физлицу должнику по почте. После его получения, у физлица есть 10 дней на подачу возражений в суд. Если таковых не поступает - судебный приказ вступает и силу и передается приставам. Если же возражения поступают, судья отзывает приказ и налоговая теперь должны обратиться заново, в порядке искового производства, уже как обычный истец.

- Это если небольшие суммы налога. А если суммы большие. К примеру, за продажу квартиры вовремя не подал декларацию, то как там решается вопрос? Все же там без ответчика вопрос не должны рассматривать?

- Здесь процесс более длителен:

- налоговому органу становится известно о факте получения физлицом дохода от продажи квартиры, информация такого рода передается органами регистрации недвижимости. Также информация может быть получена от органов росфинмониторинга, куда она, в свою очередь, стекается от банков и агентств недвижимости;

- на основании данной информации налоговый орган отправляет уведомление гражданину о необходимости подачи им налоговой декларации 3НДФЛ. Декларация и является тем документом, на основании которого будет рассчитан налог. В декларации также, заявляются все льготы и вычеты;

- если такая декларация налогоплательщиком не подана, у налогового органа есть право самостоятельно рассчитать налог, на основании информации, которая им получена. По результатам такого расчета составляется Акт, в котором рассчитывается недоимка по налогу, штрафы за неуплату и за неподачу декларации, пени. Естественно льготы и вычеты в расчет включены не будут. Акт должен быть вручен налогоплательщику либо направлен ему по почте. После получения Акта, налогоплательщик вправе представить возражения в течение 30 дней. После 30 дней, налоговый орган выносит Решение о привлечение к налоговой ответственности, вручает его налогоплательщику. Далее, выставляет требование об уплате налога. Если требование остается без исполнения, налог взыскивается через Суд в том же порядке, что и в первом случае – в упрощенной форме, через судебный приказ. Уклонятся от получения Акта, Решения или требования бессмысленно – эти документы считаются полученными на 5 день отправки их из налогового органа.

- Отправка уведомления – это обязательное условие? Без него налоговый орган не может принимать дальнейших действий? Или это только формальность?

- Это чисто предупредительная мера, далеко не всем такие уведомления отправляются. В налоговом законодательстве не предусмотрена обязанность налогового органа отправлять такие уведомления.

- Должны ли налоговики высылать человеку извещение? Или приглашать в налоговую. К примеру, продал за ту же сумму еще по старым правилам. Налогов нет, а говорят, что должен подавать декларацию. Зачем?

- Декларация не подается только в случае продажи имущества, срок владения которым превысил 3 или 5 лет, в зависимости от способа его приобретения. Во всех остальных случаях декларация подается, это предписано ст. 228 НК РФ.

- Но люди об этом могут и не знать, что нужно подавать. Думаю, что налоговые должны как-то извещать. Молодые еще знают, а пожилые?

- В последнее время информирование налогоплательщиков происходит неплохо. В СМИ, общественном транспорте, на средствах наружной рекламы в период с 01.01 по 30.04 идет социальная реклама о необходимости подачи декларации. Также уведомления обычно рассылаются через личные кабинеты на сайте ФНС и по обычной почте.

- А если у человека есть все документы, подтверждающие, что он не получил дохода от продажи недвижимости, суд об этом не знает и взыскивает с него 100 или 200 тысяч рублей неуплаты за то, что не выдержал 5-летний срок продажи квартиры или участка. Как тут быть? Обратно можно переиграть, если предоставит документы? Деньги вернут, которые, к примеру, сняли со счета?

- Можно, путем подачи декларации 3НДФЛ с заявленными вычетами. В этом случае налог может уменьшиться, но штрафы и пени останутся. Вернуть переплату можно на основании заявления, поданного в ФНС. На практике, конечно, это процесс длительный, требует терпения и знаний.

- Берут ли налог на имущество с людей, которые проживают в домах, которые попали под реновацию? Прошел слух, что его отменили.

- Это только слух и ничего более. Налог на имущество физических лиц со всех объектов недвижимости собственник уплачивает ежегодно, с даты регистрации права собственности на объект до даты регистрации прекращения права собственности, объекты, попавшие под реновацию, исключением не являются.

- Скажите, отменили ли вычет при продаже жилья, равный либо 1 млн. рублей, либо сумме затрат на приобретение проданной квартиры. Или это тоже слухи?

- Нет, никто вычеты не отменял. Вычеты при продаже бывают следующие: — сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданного имущества; — фиксированная сумма имущественного вычета в 1000000 рублей.

Сумма документально подтвержденных расходов — это сумма, за которую продаваемое имущество в свое время приобреталось. Это самый удобный вид вычета. Достаточно иметь документы, подтверждающие расходы. В этом случае, налог 13% считается с разницы между продажной ценой и этой суммой. Этот вид вычета применим как к продаже недвижимости (жилой и нежилой), так и к продаже имущественных прав по договору долевого участия.

Ну а если жилая недвижимость досталась по наследству, приватизации или в дар, то используется вычет в 1000000 рублей.

- А если продал квартиру и в том же году купил, но чуть дороже, то налога не платит? Или продал дешевле. Это играет роль?

- Как уже говорилось, налог рассчитывается с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее приобретение. Если продал дешевле, чем покупал, то налогооблагаемого дохода не возникает. Но декларация 3НДФЛ при этом обязательно подается.

Покупка новой квартиры на расчет налога с дохода от продажи старой не влияет. Лишь в отдельных случаях можно применить дополнительный вычет в 2 000 000 рублей с покупки новой квартиры. Однако, его применение не всегда возможно. Чтобы быть полностью уверенным в том, что Вы сможете им воспользоваться, необходимо проконсультироваться с налоговым юристом.

Миф о том, что покупка новой квартиры освобождает от уплаты налога от продажи старой, придуман малообразованными или недобросовестными риелторами. С этим надо быть очень осторожным.

- Светлана Викторовна, бывают ситуации, когда прежний собственник продал квартиру, а налоги за нее не платил, то на нового же не переходят они? Или переходят?

- Ни в коем случае, налоговые обязательства являются личными обязательствами и не могут быть переданы другому лицу - п.1 ст.48 НК РФ.

- Продажа по долям. Как здесь платится налог? Если каждый год продавать по частям, чтоб инвентаризационная стоимость была меньше 1 млн руб, то налог будет? Квартира в собственности менее 5 лет.

- С долями надо быть очень осторожными. Разъяснения Минфина и ФНС по этому вопросу крайне противоречивы. На практике, налоговые органы не позволяют применять вычет в 1 000 000 рублей при продаже доли, даже если доля продается как отдельный объект. Это как раз тот случай, когда следует обратиться за консультацией к специалисту, который даст разъяснение по конкретной ситуации.

- Говорят, что есть статья в НК, что за неуплату налога на недвижимость (дорогую) могут отнять квартиру. Это так?

- Такой статьи конечно нет. Но если у налогоплательщика имеется неисполненное налоговое обязательство, то на основании судебного приказа, судебные исполнители могут наложить арест на имеющуюся недвижимость и в последствие, реализовать ее.

- Сейчас кризис, часто люди продают свои квартиры дешевле, чем купили. Как им быть в таких случаях с налогами?

- В этом случае достаточно грамотно составить декларацию 3НДФЛ, заявить в ней вычет в сумме расходов на покупку квартиры и приложить к ней подтверждающие затраты документы. Налога к уплате возникнуть не должно.

- А как с новостройками? С какого времени отсчитывается пятилетний срок: с года, когда в квартиру поселился или со времени получения ее в собственность? Из практики мы знаем, что это сроки, как правило, не совпадают.

- По новостройкам пятилетний срок отсчитывается по общему правилу - с даты регистрации права собственности на объект. Также считается срок при получении имущества по договору купли-продажи, дарения, ренты, мены, первичной приватизации.

При получении имущества по наследству срок считается с даты смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 09.03.2010).

- Давайте сейчас поговорим о том, как взимаются налоги. Нередко налоговики практикуют списание денег со счета. А сколько могут? Я слышал, что выплаты из зарплаты по суду должны составлять не более 20% в месяц. Это так? Или здесь иначе проходит процедура?

- Со счетов физических лиц налоги списываются только на основании постановлений сотрудников ФССП РФ, вынесенных на основании судебного приказа. Никаких процентных ограничений по списанию законом не установлено. Без обращения в суд налоги списываются только со счетов юридических лиц и ИП.

- А с кредитной карты могут снимать?

- Судебные приставы-исполнители взыскивают денежные средства, принадлежащие гражданину, не важно, на каком счете они хранятся, на счете депозитном, счете кредитной или дебетовой карты.

- Есть банки, которые не «выдают» своих клиентов? Или закон их обязывает по запросу органов открывать счета клиентов?

- Мне такие банки неизвестны. По мотивированному запросу налоговых органов, в рамках проводимых ими проверок, банки обязаны предоставить информацию о банковских счетах граждан.